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重庆市主城区2017年5月房地产市场分析讲演

公布人:资产经管部 公布日期:2017/7/12 阅读:次 字号:

 

重庆市主城区20175月房

地产市场分析讲演

 

导读:在其他一二线城市限价限购的对照下,重庆的涨跌好像都慢半拍大概是逆向运转。您涨我稳,您降我涨。5月,重庆主城的商品住宅均价又涨了,建面均价打破了9000/平方米,环比上涨约700/㎡。作为销量大户的渝北区均价过万元/平方米,江北和渝中区更是凌驾11000/平方米。固然,另有较低的大渡口区,均价在6000/平方米,各区房价差别较大。

一、资讯

(一)公积金优先保障尾套住房贷款需求

59,重庆市住房公积金管理中心公布了《关于从重从快查处一批房地产开发贩卖中介违法违规案件的紧急通知》,关于优先保障职工家庭尾套住房公积金贷款需求的关照。凭据2017年度公积金资金供给整体范围,联合当前公积金贷款购房的现实需求,《关照》明白:克日起优先保障职工家庭尾套住房公积金贷款需求,停息受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。

以下任一情况均认定为非首套住房:

1)经公积金中央体系查询,职工家庭已有一次及以上公积金贷款纪录的(无论是可还清)。

2)经人民银行征疑体系查询,职工家庭已有一次及以上存款购置住房纪录的(无论是可还清)。

3)经我市不动产注销管理机构查询,职工家庭已具有一套及以上住房的。

即首套住房认定尺度为既认房又认贷:职工家庭无房且无存款购房纪录(露公积金贷款、商业贷款)。凡是职工家庭有一次及以上存款纪录或具有一套及以上住房的均不属于尾套住房局限。

(二)监视搜检商品房生意业务行动

517,重庆市领土房管局网站公布《重庆领土房管局关于主城区商品房生意业务行动监视搜检单随机一公然实施方案》。领土房管局将推动随机抽查制度化和规范化,保护房地产市场秩序。监视搜检内容包孕捂盘惜售、价钱敲诈等14项,经由过程摇号的体式格局从搜检职员名录库和搜检工具名录库中随机抽取搜检职员和搜检工具。

1)售房现场是不是存在未依规设置信息公示栏和信息查询处,并按划定停止公示;

2)搜检时期是不是存在子虚房源信息,违规公布告白,诈骗消费者的行动;

3)搜检时期是不是有已获得预售许可证或产权证贩卖商品房,以认购、预订、排号、发卡等体式格局背买受人收取定金、预订款、诚意金等费 用,私自贩卖商品房的行动;

4)搜检时期是不是存在已按划定在获得预售许可证10日内一次性公然全部房源,捂盘惜售或变相囤积房源;

5)搜检时期是不是存在以绑缚搭售大概附加条件等体式格局,迫使买受人接管理财产品等其他商品大概服务的行动;

6)搜检时期是不是存在明码标价不范例、涉嫌价钱敲诈等价钱的行动;

7)搜检时期是不是接纳电商”“报商等协作形式,违规经由过程第三方收取除衡宇网签价款之外的分外用度的行动;

8)搜检时期是不是存在条约网签后未实时将预售资金首付款或一次性领取的购房款存入羁系账户;

9)搜检时期是不是存在贩卖商品房已按划定停止网签立案;

10)搜检时期是不是有接纳返本贩卖大概变相返本贩卖的体式格局贩卖商品房行动;是不是有接纳售后包租大概变相售后包租的体式格局贩卖已完工的商品房行动;

11)搜检时期是不是存在将已解决注销立案衡宇贩卖给别人或未经抵押权人、法院赞成将已设定典质、查封解冻的商品房出卖给别人的行动;

12)搜检时期是不是存在将查封、典质等限定生意业务的商品房出卖给别人;

13)搜检时期执行购房整首付,供应首付贷等场外配资的行动;

14)是不是存在法律法规划定的其他违法违规行为;

随机搜检事情结束后,该当在3个工作日外向市局市场处提交工作报告、附表及搜检历程中构成的其他质料,市场处汇总并报局指导赞成后在市局民众信息网公然搜检效果。

(三)房贷利率上调

5月以来,在融360监测的15家银行中,重庆农商行尾套房贷最低9合;农行尾套最低9.5合;浦发首套泛起上浮10%的状况,且多家支行停息房贷;安然银行、渣打银行已停息房贷业务;其他多家银行尾套房贷实行基准利率,先前9合优惠较易寻觅。

利率上调会增添购房者本钱,抑止需求,从短时间看,再想回到利率打折的时期对照难题,关于购房者而言,基准利率是能够接管的,若是碰到利率上浮的楼盘,发起能够考虑一下其他可替换的楼盘。

二、重庆市房地产市场分析

(一)土地市场

20175月份重庆市主城区出让22宗地皮,总成交面积117.37万平方米(1760.6亩),环比上涨39.3%,同比下落38.9%;成交金额59.5亿元,环比下落 14.8%,同比上涨 14.1%;个中,室庐用地、综合用地(露室庐)共计6宗,宗天面积为55.7万平方米(835.4亩),成交金额为52.2亿元;室庐用地的均匀楼面地价4464/㎡,均匀溢价率89%;贸易/办公用地成交3宗,宗天面积合计为3.1万平方米,均匀楼面地价6303/㎡;工业用地13宗,宗天面积为58.6万平方米,成交金额3.1亿元(详见下表)。

5月共成交4宗室庐用地,楼面地价最高的是巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q02-2-1/03号宗天,每平方米6189元,溢价率到达了87.6%。该宗地块位于巴南区龙洲湾地区,紧邻渝南大讲,左边为轻轨三号线大山村站,交通轻易。

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(二)商品住宅市场

1.整体剖析

5月重庆市主城区商品住宅贩卖24776套,贩卖金额229.3亿元。春季房交会事后,贩卖面积环比下落16.5%,为254.6万平方米,但取去年同期比拟则大幅上涨49.6%;建面均价为9005/㎡,环比上涨约700/㎡,同比涨幅达30.1%

重庆市商品住宅可卖面积连续下落880万平方米,环比下落3.2%,重庆现在商品住宅库存去化周期仅为4.3个月。存量缺乏,供需失衡,是室庐均价络续爬升的缘由之一。

各区成交量除渝中和北碚区外,其他区成交量均环比下落,渝北区环比下落18万平方米,但仍是成交最多的行政区,到达了82万平方米,近多与其他行政区。南岸区、沙坪坝区、九龙坡区和巴南区成交量在25-38万平方米以上,大渡口、北碚区、江北区三区的成交面积在14-18万平方米;渝中区起码仅成交8万平方米,环比4月涨幅凌驾一倍(见图3)。

价钱方面,渝北、渝中区、江北区建面均价均已过万。江北区均价二级跳,继4月环比每平方米增进约1200元后,5月每平米再次上涨约1500元,建面均价到达11436/㎡;渝北区环比上涨也凌驾1000/㎡。大渡口区是唯一的建面均价六千程度的,环比4月也上涨约800/㎡(见图3)。

今后榜单中不难看出,渝北区热销楼盘有八个,建面均价皆高于主城的平均水平。而位于渝中区纬大道虎山路的揽江雅苑立案面积3.5万平方米,近乎占有渝中区立案面积的一半。该小区本为集资房,于2000年签署国有土地使用权出让条约,用处为综合建立用地,后改为室庐对外贩卖,建面均价为6672/平方米,因此推低了渝中区整体均价程度。

下表的楼盘多为大平层、别墅或高端洋房,根基代表了重庆的高级住房程度。其成交价钱在立案价基础上有所上调。跟着土地价格络续的上涨,拿天本钱增添,开发商偏重打造、全新计划,重塑市场。大概不久后还会有更多全新计划的下品格楼盘进入市场,进一步开释下品格的住房需求。

(注:仅统计成交套数5套以上数据)

(三)贸易用房市场

1.贸易用房成交状况

贸易用房贩卖面积22.6万平方米,环比上涨8.6%,同比上涨83.8%,建面均价18996/㎡,环比上涨4.4%,同比上涨2.8%。整体来看,贸易市场最先苏醒,量价逐步上升。停止20175月,存量为639.7万平方米,连续下落势头。去化周期降为48个月。

从地区来看,渝北和九龙坡区仍旧是贸易市场的主力,离别成交6.6万和5.5万平方米,环比皆有所上涨,其次是巴南、江北、南岸和沙坪坝区,成交面积区间为1.6-2.9万平方米,北碚、大渡口和渝中区成交面积均已凌驾1万平方米(详见下图5)。

价钱方面,渝中区、江北区则是全市较下的行政区,个中渝中区最高为27377/㎡,江北区均价为23311/㎡;巴南区和渝北区建面均价也皆打破两万。大渡口区最低为12344/平方米。

2.贸易用房销量排行榜

此项榜单中,有七盘位于九龙坡区,六盘位于渝北区。除以往贸易热销楼盘中,位于渝北区服装城的圣名世贸城本月成交立案面积188套,成交面积9251平方米,建面均价14129/㎡。

(四)办公用房市场

20175月重庆办公用房成交量为22.3万平方米,虽环比下落13.5%,但仍处于高位,是去年同期的2.4倍,建面均价8530/㎡,环比下落6.6%(见图6)。存量方面,一连下降至355万平方米,去化周期降为24个月。

从办公用房地区散布来看,江北区贩卖均价最高为14640/㎡,取上个月比拟下落5.7%。其次是渝中区,建面均价为12820/㎡;除渝中、江北和九龙坡区外,其他各区的办公用房均价已低于室庐均价(详见图7)。

三、总结

1、利率:银行贷款收紧,房贷利率易现扣头

在往年四月的时刻尾套房贷利率最低借能够打85合,到了5月,阅历了长久的利率最低9合后,便最先实行基准利率,不再有利率扣头的优惠。比拟于北京、上海等一二线城市尾套利率上浮5%-10%,重庆大部分银行照样实行的基准利率。现在并未执行限购,整体市场在指导下兴旺生长,并经由过程各项调控监视政策、金融等手腕,对投资行动停止掌握,跟着市场的连续炽热,房贷利率打折短期内难以再现。

2、房价:室庐连续上涨,存量缺乏;商办根基维稳,存量最先下落

室庐建面均价上涨,打破九千的汗青高位,另有上涨的空间;各区均价差别较大,较下的渝中和江北区建面均价皆已凌驾11,渝北区也凌驾1万,较低的大渡口区为六千程度。南岸区则是较能表现主城均价的行政区;渝北区则是重庆主城的销量经受,成交量领跑主城区九区。在量价齐升的状况,重庆现在还没有泛起限购政策,源于重庆本房价程度较低,补涨是对照一般的状况。从房价的走势看,若是在没有大的政策调控的状况下,房价上涨是一种趋向。

 

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